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“一带一路”如何为房企出海撑腰?

日期:2017年7月19日 11:13
    从2009-2016年,已公布国内房企对“一带一路”沿线国家和地区的并购金额约77亿人民币,其中2014-2016年内(“一带一路”于2013年9月提出)的规模约占62亿人民币。主要以东南亚国家的物流地产、写字楼和酒店等物业类型为主。除并购外,近年来国内房企也正加速布局“一带一路”沿线国家的住宅、商业、产业地产及基建等项目的投资。
 
 
    自2013年习近平主席提出共建一带一路的合作倡议以来,4年间,一带一路建设从无到有、由点及面,进度和成果超出预期。2017年5月14日-15日,一带一路国际合作高峰论坛在北京成功举行,作为中国倡导的首个国际高峰论坛,受到了国际社会的广泛关注和积极响应,论坛达成了政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通的“五通发展”共识。
 
 
    截至目前,中国提出的共建“一带一路”倡议已得到100多个国家和国际组织的响应,先后与沿线国家和国际组织签署了60多份政府间合作协议。伴随着诸多合作成果的全面落地,一带一路倡议逐渐上升为国家顶层战略,而一带一路峰会之后,也将逐渐进入以企业为主导的落地推进阶段。
 
一、房企海外投资新常态
 
    2009年,金融危机后的第一年中国房企海外投资便已初露苗头,至2012年,海外总投资额已达到约700亿人民币。2013年国内市场调控形势严峻、楼市低迷,包括碧桂园、万科、绿地、万达在内的众多房企纷纷试水海外市场,海外房地产投资呈现爆发式增长。当年累计投资14宗,总投资额突破1000亿人民币,也使得2013年成为中国房企大规模出海“元年”。
 
    2013年后,中国房企海外投资稳步上升,投资总额始终保持30%以上的复合增长率。近年受国家鼓励企业“走出去”的号召,加之一带一路倡议的提出和落地,最终2015年中国房企海外投资规模达到约1800亿人民币。而2016年则同比增长33%,达到约2400亿人民币。
 
    伴随着国内传统地产开发市场规模见顶,逐渐由增量市场转变为存量市场,行业竞争已然进入白热化阶段。利润空间持续收窄,使得诸多房企开始探索转型新阵地。且国内市场周期性调控明显,政策高压形成常态化,不利于房企持续稳定经营。
 
    而随着未来市场长效调控机制的不断完善,投资需求将受到明显抑制,为平衡国内市场风险,房企业务纷纷转向海外投资。可见,国内利润空间的持续收窄、市场周期性调控和房企的转型探索需求共同催生了国内房企海外投资规模加速扩张的新常态。
 
区域聚焦新常态
 
    国内房企海外投资一直以来都以发达经济体热门城市项目为主,但近年来,伴随一带一路的春风,中资企业的投资焦点逐渐聚焦到了一带一路沿线的发展中国家。富力、碧桂园、绿地等在内的8家国内地产开发企业在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。
 
    国内房企投资区域聚焦东南亚的新常态主要受国际社会的不稳定因素,以及国家政策的战略指引作用共同影响。近期国际社会黑天鹅事件频发,英国脱欧、特朗普上任均为国内房企海外投资方向选择制造出了迷雾。而此时出于经济战略考量而诞生的一带一路倡议横空出世,即刻吸引了处于转型节点的国内房企的高度关注。在国家战略的庇护下,诸多房企逐渐拥有了走出去的勇气,而在投资区域的选择上也理所当然的不谋而合。
 
表:国内房企在东南亚国家计划投资额
 
 
 
二、房企海外投资新机遇
 
    伴随着第一届“一带一路”国际合作高峰论坛的完美谢幕,与沿线国家签订的诸多合作协议将逐渐进入以企业为主导的落地实施阶段,而在经贸、基建、城镇化等众多合作领域内,出海房企将迎来空间巨大的地产增量市场发展机遇。
 
1、沿线国家城市化空间广阔
    一带一路沿线经过60多个国家,人均GDP普遍在中国GDP的一半以下,大部分国家城市化率与中国相比都相差甚远,这将产生规模巨大的住宅及商业地产需求。而国内房企经过多年国内城市化进程洗礼,在城市住宅、商业配套的开发建设上已经具备国际竞争实力。空间巨大的沿线国家房地产增量市场将成为国内房企可分食的一块新鲜蛋糕。
 
 
代表企业:碧桂园
    在国内以大盘开发而闻名的碧桂园在海外投资上也是大刀阔斧。碧桂园自2012年开始发力海外市场,已经先后在马来西亚和澳大利亚成功落地多个项目。
其中最著名的莫过于2016年红遍全球的“碧桂园森林城市”,这是一个位于新马经济特区——依斯干达特区的宣称投资额将达2500亿人民币,建筑面积4600万方,可容纳几十万人口,预计开发周期达20余年的智慧生态大城项目。
除此之外,目前碧桂园还在积极开拓印尼,以及印度、柬埔寨、泰国、越南、俄罗斯和英国等一带一路沿线国家的房地产市场,可见碧桂园对于走出的意愿之强烈,步伐之坚定。
 
2、经贸合作创造巨大产业地产发展空间
    一带一路的阶段成果包括了与沿线国家建立的56个境外经贸合作区,庞大的产业规模将会出现巨大的产业地产投资空间。
当前我国经济产业结构转型升级异常迫切,引导投资资金脱虚向实势在必行,两大主因加快了国内产业城镇化的发展速度。虽然产业城镇化发展至今仍然没有广受认可的发展模式出现,但其B2G的关系本质是确定的。故政府战略指引的方向,注定是利益聚集的地方。
 
代表企业:华夏幸福
    2016年6月18日,华夏幸福国际总部在新加坡正式开业,这标志着华夏幸福产业新城的海外扩张正全速推进。新加坡是重要的国际金融商业中心,也是海上丝绸之路的重要战略节点,充分享有一带一路建设和国际交通枢纽的红利。华夏幸福将国际总部设立于新加坡,有助于其更好的对接国际资源,切入全球产业链市场,顺利地在海外投资运营产业新城。
 
3、基础设施建设
   一带一路通过基建带动沿线国家经济发展,以外交层面的良性互动来确立地缘经济的竞争优势,这将为沿线国家和国内创造数量众多的投资机会。沿线国家铁路等基础设施的建设为国内房企参与东南亚等国的投资提供了很好的机遇,具备建筑优势的房企,诸如绿地、中南将会在一带一路战略下的新兴国家基础设施建设上大施拳脚。
代表企业:绿地集团
   2016年底,绿地控股就签署合作备忘录,参建马来西亚吉隆坡“大马城”和周边高速公路项目,并有望开启海外“房产”+“基建”模式新纪元。而承接基建项目为获取优质房地产开发用地提供了便利,两者协同将加速绿地的海外布局。
 
三、未来展望
 
    近年,在国家一带一路战略指引下,国内房企逐渐迈开了“走出去”的步伐。出于风险考量,国内房企纷纷选择了“一路”上相对较为了解、又近在咫尺的东南亚市场作为出海目的地。但随着海外投资经验的积累,模式的成熟,国内房企海外投资将会有更多元化的选择不断涌现。
 
    另外,尽管近期政府对外汇管制趋严,海外投资可能受到更多的控制,但据联合国报告显示,2016年中国对外投资创历史新高,首次跃升为全球第二大投资国。这说明政府致力于鼓励企业“走出去”以及多元化发展的大方向不会改变,这是更高层次的经济发展需求,预计未来中国房企海外投资将会持续稳定增长。

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